最近、不動産に興味があり、ふらっと本を徘徊していると見つけました。
こちらです。
この帯コメント見て下さい！
サラリーマンのみなさん魅力的じゃありませんか？
この
・資金300万
・10年後、年間1000万の家賃収入
・無借金
このフレーズにまんまと釣られて買いました(^^)
買った時は知らなかったのですが、
この本は
・もふもふ不動産のもふ社長
・リベラルアーツ大学の両学長
この有名な2人もおすすめしている書籍なので、内容は間違いないと思います。
今回は不動産知識ゼロの私が、この本を読んで感じたことを書いてみます(^^)
序章：なぜ不動産投資なのか？
私の不動産投資の勝手なイメージとしては、
・特別な人じゃないとできない
・もともと親が持っていた物件を引き継ぐもの
・借金のリスクがある
こんな感じで思っていました。
しかし、著者は不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであり、株式やFXの方がハイリスク・ハイリターンであると述べています。
理由としては
・探せば利回り20～30％の物件もある
・銀行からお金を借りられる
・自分の努力次第で利回りを上げられる
・難しいと思っている人が多く、競争相手が少ない
などなど様々な理由やメリットが書いてあります。
たしかに私のように不動産投資は難しく、できるわけないと思っている人がほとんどであり、知ろうともしない人がほとんどではないかと思います。
実際、周囲に話を聞いても「一般人には関係なでしょ」という感じの人が多く、たしかにそこにチャンスはあるように感じます。
ただし、リスクとして
・風評被害リスク
・流動性の低さ
・取り扱う金額が大きい
・人づき合いの下手な人には向かない
と述べてあります。
これらのリスクを自分の努力でどれだけカバーできるかが、不動産投資のポイントになりそうです。
この書籍ではこれらのリスクを最小減に抑えるための方法を全8章で具体的に詳しく解説してくれています。
全部の感想を書くとボリュームありすぎるので、特に気になったポイントをお伝えします。
第1章：地方の一棟アパートか都心の築古アパートを狙え！
この章では、不動産投資をするならマンションの区分投資などではなく、
アパートを一棟買いなさい！
と述べています。タイトル通りですね。
また、そのための狙い目として
・地方の一棟アパート
・都心の築古アパート
これらを1000～2000万で、利回り20％の物を狙う必要性を述べています。
そしてそのための最低自己資金として、300万必要であると。
詳しくは本書を読んで頂きたいのですが、ここで初めて聞くキーワードがでてきました。
「イールドギャップ」
これは、利回りからローンの金利を引いた数値とのことです。
著者の経験ではこのイールドギャップが最低12％以上ある物件が望ましいそうです。
まずはこの基準に合う物件を探すところからですね。
第2章：買ってもいい物件、買ってはいけない物件
ニッチで勝負！
と著者は言っております。
つまり大企業が買わないような物件を買う必要がると。
資金がない物は多少リスクをとり、知恵をしぼって努力でそれを埋めていくのだ！
と述べております。
そのための物件の探し方のコツやチェックポイントも具体的に書いてあり、
「これ読むだけで物件買えるんじゃないか」
と勘違いしてしまうぐらい丁寧に解説してくれています。
また、買ってはいけないリスクのある物件の特徴も書いてあり安心です。
第3章：資産性が低くても、銀行から融資を引く秘訣
この章は具体的な銀行名を上げながら、各銀行の特著と借り方を解説してくれています。
そしてとにかく、1棟目は必死で経営して、借金の返済をきちんと行うこと。
それで銀行への信用ができ、2棟目3棟目は借りやすくなるとのことです。
まずはしっかりと結果を残すことが大事ですね。
第4章：購入価格は自分で決める！値切りの交渉術
やはりというか、当たり前ですよね。
相手は高く売りたい、私は安く買いたいですから、相手の言い値で買うわけにはいきません。
高ければその分利回りが下がり、イールドギャップも下がるためです。
そのためのコツを解説してくれています。
例えば
・値引き交渉でブレない
・個別の弱点をつく
・相手の情報を知る
・リフォームの見積もりととる
などなど、これも具体的な解説ありです。
私自信がやるとしたら、この交渉が最も苦手だと思いますが、この章を参考にリスト化しておけば、相手のいい値に騙さることもなさそうです。
第5章：物件管理はプロにお任せ！いい管理会社の選び方
これも知りませんでしたが、管理は管理会社がやってくれるんですね(^-^;
大家さんのイメージは自己管理でしたが、お金さえ払えば全部やってくれるみたいです。
ちなみに家賃の5％程度が相場だそうです。
ただし、適当に管理会社を決めて、まるなげではなく、お互いをパートナーとして、よい関係を築いていく努力必要なようです。
やはり人と人との繋がりですから、お互いの印象で対応も変わってくるのでしょうね。
第6章：大家さんの腕の見せどころ！リフォーム大作戦
ここは大家さんのセンスで大分変ってきそうですね。
注意点として
・100点を目指さない
・自己満足にならな
・業者を安さだけで選んでもだめ
などなど、この他にもありました。
ここでも、地域に合わせたニッチ市場で、他社から抜きんでる努力が必要であると述べてあります。
ただ悪いところを綺麗にするだけの簡単な作業ではないことが分かります。
第7章：入居者さん、いらっしゃい！満室経営を生む極意
そして、結局ここがダメだと満室にならないので、最も大切かもしれません。
・家賃を1割下げる
・広告費より報奨金
・自分の物件の営業マンを増やす
などのポイントが書いてありました。
意外だったのは不動産の営業マンだけでなく、退去者や電気屋さん、ガス屋さんなどにも入居者を連れてきたら報奨金を上げるという発想です。
やはり、満室を維持するには様々な努力と知恵が必要ですね。
また、家賃滞納や夜逃げによるリスクに対しての方法も記載ありです。
第8章：入居者が決まったら、いざリスクに負けない運用を！
この章では今後運営していくにあたっての経費やリスク、売り方などについて解説があります。
正直、この辺りで私は頭が一杯です。
・宅地建物取引業者への仲介手数料や広告料
・原状回復を含めた修理費やリフォーム費
・大規模修繕費
などなど、まだまだあります(^-^;
その他にもメンテナンスや確定申告についても記載ありです。
そして物件売却のタイミングや高く売る方法まで、ボリュームありすぎです(>_<)
まとめ
すみません。最後はちょっと昇華できておらず、投げ出しました(^-^;
本当にこれ1冊で全て対応できそうな大ボリュームな内容でした。
途中までは「私でも簡単にできそう！」と思っていましたが、あまあまでしたね(-_-;)
今後も2回3回と読み直して勉強していきたいと思います(^^)
また、最後にはケーススタディーが4例あり参考になります。
今から不動産投資を始めてみようと思っている方は必読書ではないかと思います。
少しでも、参考になればうれしいです(^-^)